Налоги при продаже недвижимости в Испании

Обновлено: 23 августа 2026 · автор: Наталья Устина, налоговый консультант (Испания и РФ)

Коротко

Нерезидент. Покупатель обязан удержать 3% от цены продажи и перечислить их в казну (modelo 211). Это аванс, а не сам налог. Дальше продавец в течение 4 месяцев подаёт modelo 210 и считает реальный налог на прирост капитала по ставке 19%: если удержанного не хватило, доплачивает, если переплатил, возвращает разницу.

Резидент. Прирост включается в IRPF по шкале сбережений: 19% на первые 6 000 евро и далее до 30% на суммах свыше 300 000 евро. Есть освобождения: реинвестиция в новое основное жильё и продажа основного жилья в возрасте от 65 лет.

Дополнительно продавец платит plusvalía municipal (IIVTNU) в мэрию, налог на рост стоимости земли.

Продавец нерезидент: механика 3% и modelo 210

Схема устроена так, чтобы государство получило налог даже если продавец уедет:

В день сделки покупатель удерживает 3% от цены и перечисляет их в казну по modelo 211, а продавцу отдаёт остальное. Копию формы 211 продавец обязательно забирает: без неё зачесть удержанное нельзя.
В течение 4 месяцев с даты сделки продавец подаёт modelo 210, где считает реальный прирост и налог 19%.
Если налог больше удержанного, разница доплачивается. Если меньше, переплата возвращается на счёт.

Частая ситуация Объект продан с убытком или почти без прибыли, а 3% с цены уже ушли в казну. Деньги не пропадают, но возврат не происходит автоматически: нужно подать modelo 210 в срок и подтвердить расходы. Пропустили 4 месяца, потеряли переплату.

Как считается прирост (ganancia patrimonial)

Прирост это разница между стоимостью приобретения и стоимостью передачи, каждая со своими корректировками:

Увеличивает стоимость покупки (уменьшает налог)	Уменьшает стоимость продажи (уменьшает налог)
Уплаченный ITP или IVA с AJD	Комиссия агентства при продаже
Нотариус и Registro при покупке	Расходы на сертификат энергоэффективности, cédula
Комиссия агентства при покупке	Расходы на досрочное погашение ипотеки, связанные с продажей
Инвестиции в улучшение объекта	Plusvalía municipal, если её платит продавец

Улучшение и ремонт это разные вещи. И то и другое учитывается только при наличии документов: работы «в чёрную» прирост не уменьшают, а чеки нужно хранить не меньше четырёх лет. Замена окон на более эффективные, пристройка, перепланировка с разрешением увеличивают стоимость приобретения. Покраска стен и замена сантехники считаются текущим содержанием и в расчёт не идут. Все документы должны быть оформлены на продавца, с NIF и с подтверждением оплаты.

Plusvalía municipal

Отдельный местный налог (IIVTNU) на прирост стоимости земли под объектом, платится в мэрию по месту нахождения объекта, по общему правилу продавцом. После реформы 2021 года есть два способа расчёта, и налогоплательщик вправе выбрать тот, что даёт меньшую сумму:

объективный: от кадастровой стоимости земли с коэффициентом за годы владения;
реальный: от фактической разницы между ценой покупки и ценой продажи в части, приходящейся на землю.

Если реального прироста не было, налог не начисляется, но это нужно заявить и подтвердить документами. Срок подачи по общему правилу 30 рабочих дней с даты сделки.

Продавец резидент Испании

Прирост включается в годовую декларацию IRPF (modelo 100) и облагается по шкале сбережений: 19% на первые 6 000 евро и далее по возрастающей до 30% на суммах свыше 300 000 евро. Есть практически важные освобождения:

Реинвестиция в основное жильё (art. 38 LIRPF, art. 41 и 41 bis RIRPF). Прибыль от продажи vivienda habitual не облагается, если вся выручка вложена в покупку нового основного жилья в течение двух лет до или после продажи. При частичной реинвестиции освобождается пропорциональная часть. Жильё считается основным и в том случае, если продано не позднее двух лет с момента, когда перестало быть habitual.
Возраст от 65 лет. Продажа основного жилья собственником старше 65 лет освобождается полностью, без условия реинвестиции.
65 лет плюс пожизненная рента. При вложении выручки в renta vitalicia освобождается сумма до 240 000 евро.

Освобождения привязаны к статусу vivienda habitual, а он требует фактического проживания и определённого срока. К объекту, купленному как инвестиция, они не применяются.

Проданная квартира в России тоже может быть vivienda habitual Для недавно переехавших это не теория: нахождение жилья в Испании не является обязательным условием, решают даты проживания и переезда. Автоматически российская квартира под освобождение не подпадает, но и не исключается. Нужен разбор конкретных дат.

Продажа квартиры в России резидентом Испании

Резидент Испании декларирует мировой доход, поэтому прирост от продажи российской квартиры попадает в испанскую годовую декларацию (modelo 100, раздел ganancias patrimoniales) по той же шкале сбережений.

Два момента, на которых чаще всего ошибаются:

Как считать прирост. Разница «цена продажи минус цена покупки» считается сначала в рублях, и только результат переводится в евро по курсу на дату продажи. Пересчитывать каждую сумму отдельно по своему историческому курсу нельзя (критерий DGT V1615-25 от 15.09.2025).
Зачёт российского налога. Соглашение об избежании двойного налогообложения между Россией и Испанией приостановлено с российской стороны (Указ № 585 от 08.08.2023). Вместо него работает односторонний вычет по art. 80 LIRPF: уплаченный в России налог можно зачесть, но не больше суммы испанского налога на этот же прирост, и уплату нужно документально подтвердить. Здесь зачёт применим потому, что речь о недвижимости, находящейся в России: право облагать такой доход у России есть.

Налога в Испании может не быть вовсе: если продажа состоялась до приобретения испанского резидентства, при режиме Беккхэма, при реинвестиции в основное жильё или при продаже основного жилья в возрасте от 65 лет.

Что проверить до выхода на сделку

Есть ли на руках все документы по покупке (escritura, квитанции об уплате ITP или IVA, счета агентства, счета за улучшения). Без них расходы не вычесть, и налог вырастет;
Открыт ли испанский счёт для возврата переплаты: возврат на иностранный счёт возможен не всегда и идёт дольше;
Как продажа ложится в вашу вторую юрисдикцию: страна резидентства, как правило, тоже облагает этот доход, с зачётом испанского налога;
Не выпадает ли сделка на год смены статуса: продажа в статусе резидента и в статусе нерезидента считается по-разному.

Частые вопросы

Как вернуть удержанные 3%, если прибыли не было?

Через modelo 210 в течение 4 месяцев с даты сделки: заявляется фактический результат, и если налог меньше удержанного, разница возвращается. Налоговая обычно возвращает деньги в течение нескольких месяцев, но может запросить документы и продлить срок. Нужен испанский банковский счёт и подтверждение всех расходов.

Какие расходы уменьшают прирост?

Документально подтверждённые: уплаченный при покупке ITP или IVA с AJD, нотариус и регистр, комиссия агентства при покупке и при продаже, инвестиции в улучшение объекта (именно улучшение, не текущий ремонт). Все чеки и счета должны быть на имя продавца.

Что такое plusvalía municipal и кто её платит?

Местный налог на рост кадастровой стоимости земли под объектом, платится в мэрию, обычно продавцом. С 2021 года есть два способа расчёта, и налогоплательщик вправе выбрать более выгодный. Если рост стоимости не подтверждается, налог не начисляется.

Продавец нерезидент, а объект в общей собственности супругов. Как считать?

Каждый собственник декларирует свою долю отдельно, своим modelo 210, со своим расчётом прироста и своей частью удержанных 3%. Одна общая декларация на двоих не подаётся.

Плачу ли я налог ещё и в стране своего резидентства?

Как правило, страна резидентства тоже облагает доход от продажи зарубежной недвижимости, а испанский налог зачитывается. С Россией ситуация особая: соглашение об избежании двойного налогообложения приостановлено с российской стороны Указом № 585 от 08.08.2023, поэтому зачёт идёт не по соглашению, а односторонне по art. 80 LIRPF, в пределах суммы испанского налога на тот же доход и при документальном подтверждении уплаты. По недвижимости зачёт применим, потому что право облагать такой доход у страны, где находится объект, есть.

Посчитать налог до выхода на сделку

Считаю ваш реальный прирост с учётом всех документально подтверждённых расходов, готовлю modelo 210 и возврат переплаты по удержанным 3%.

Оставить заявку Написать в WhatsApp

Материал носит справочный характер и не заменяет индивидуальную консультацию. Ставки и правила зависят от автономного сообщества и меняются: проверяйте актуальные значения на дату вашей сделки. Расчёт под вашу ситуацию делаем на консультации.