Какие налоги платят при покупке недвижимости в Испании

Обновлено: 23 августа 2026 · автор: Наталья Устина, налоговый консультант (Испания и РФ)

Коротко

При покупке вторичного жилья платится ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales) по ставке автономного сообщества: в 2026 году это обычно от 6% до 10% от базы, а на Балеарских островах по прогрессивной шкале до 13%.

При покупке новостройки у застройщика вместо ITP платятся IVA 10% и AJD (Actos Jurídicos Documentados) по региональной ставке, обычно 0,5-1,5%. Одновременно ITP и AJD по одной сделке не платятся.

Налоговая база не всегда равна цене в договоре: если valor de referencia Кадастра выше цены сделки, налог считается от него. Вместе с нотариусом, реестром и gestoría закладывайте 10-14% сверх цены объекта.

Вторичное жильё: ITP

Покупка у частного лица (вторичный рынок) облагается ITP. Налог региональный, поэтому ставка зависит от того, в каком автономном сообществе находится объект, а не от того, где живёте вы. Ориентиры на 2026 год:

Автономное сообщество	Общая ставка ITP
Мадрид	около 6%
Андалусия	около 7%
Мурсия	около 8%
Валенсийское сообщество	около 10%
Каталония	около 10% и выше на дорогие объекты
Балеарские острова	прогрессивная шкала 8-13%

Это ориентиры для общего случая: почти в каждом регионе есть пониженные ставки для покупателей до 35 лет, многодетных семей, людей с инвалидностью и для покупки основного жилья (vivienda habitual). Условия и пороги дохода везде свои, и право на льготу подтверждается в момент сделки, а не задним числом.

Новостройка: IVA плюс AJD

Первая передача жилья от застройщика облагается не ITP, а двумя платежами:

IVA 10% на жильё (для официального жилья соцназначения VPO ставка может быть ниже);
AJD на нотариальный акт, региональная ставка обычно от 0,5% до 1,5%.

ITP и AJD не платятся одновременно Это частая путаница. При покупке вторичного жилья начисляется только ITP, AJD на договор купли-продажи не добавляется. AJD идёт в паре с IVA при покупке нового жилья, а также при оформлении ипотеки.

Канарские острова стоят особняком: они входят в Испанию и в ЕС, но находятся вне зоны IVA. Вместо него действует местный налог IGIC с существенно более низкими ставками. Расчёт по объекту на Канарах делается по своим правилам.

Земельные участки и коммерческие помещения облагаются IVA по ставке 21%. По этой же ставке облагается покупка гаража или кладовки отдельно от жилья: вместе с жильём и в той же escritura они идут по 10%.

От какой суммы считается налог: valor de referencia

С 2022 года налоговая база по ITP и по AJD это большая из двух величин: цена сделки или valor de referencia, справочная стоимость, которую Кадастр рассчитывает по каждому объекту.

Практический риск Если объект куплен дешевле valor de referencia, налог всё равно берётся от справочной стоимости, и разницу придётся доплатить. Проверять valor de referencia нужно до подписания задатка (arras), а не после: он публичный и запрашивается по кадастровому номеру. Оспорить его можно, но это отдельная процедура с независимой оценкой.

Что ещё платит покупатель

Нотариус (escritura pública): тариф зависит от суммы сделки;
Registro de la Propiedad: регистрация права собственности;
Gestoría: подача форм и сопровождение регистрации, если этим не занимаетесь сами;
Оценка объекта (tasación): обязательна при ипотеке;
Расходы по ипотеке: с 2019 года AJD по ипотеке платит банк, но комиссия за открытие и страховки остаются на покупателе.

Ремонт после покупки: IVA 10% вместо 21%

Работы по ремонту жилья облагаются сниженной ставкой 10% вместо обычной 21%, если выполняются все три условия (ст. 91.Uno.2.10° Ley 37/1992):

заказчик это физическое лицо, а жильё используется для личного проживания, не под сдачу как бизнес;
здание построено более двух лет назад;
стоимость материалов в смете не превышает 40% от базы, остальное это работа.

Ставку применяет сам подрядчик в своём счёте, никаких форм в налоговую заказчик не подаёт. Для этого ему нужна подписанная вами declaración del destinatario и кадастровая справка о годе постройки. Если счёт уже оплачен с 21%, вернуть разницу напрямую из AEAT физическое лицо не может: единственный путь это factura rectificativa от подрядчика (срок 4 года, ст. 89 LIVA). При капитальной реконструкции и замене несущих конструкций ставка остаётся 21%.

Суммарно к цене объекта закладывайте от 10% до 14%. Для новостройки и для регионов с высокой ставкой ITP планка ближе к верхней границе.

Сроки и формы

ITP и AJD декларируются в течение 30 рабочих дней с даты подписания escritura, обычно по modelo 600 (номер формы и способ подачи различаются по регионам). Пока налог не уплачен, Registro de la Propiedad не зарегистрирует право собственности.

Что важно решить до сделки, а не после

Налог при покупке это только вход. Три решения, принятые в момент сделки, определяют ваши расходы на годы вперёд:

На кого оформлять. Один собственник, супруги в долях, дети, юридическое лицо: от этого зависит и будущий налог на наследство, и налог при продаже, и Patrimonio.
Ваш налоговый статус на дату сделки. Резидент и нерезидент платят разные налоги при владении и при продаже. Год покупки часто совпадает с годом переезда, и это нужно считать заранее.
Происхождение денег. Банк и нотариус обязаны проверить источник средств. Досье собирается до сделки, иначе платёж встаёт в самый неподходящий момент.

Частые вопросы

Налог считается от цены в договоре или от кадастровой стоимости?

От большей из двух величин: цены сделки или valor de referencia Кадастра. Правило действует с 2022 года. Если valor de referencia выше реальной цены, налог всё равно считается от него, а оспорить его можно только отдельной процедурой с оценкой.

Сколько времени есть на уплату ITP или AJD?

Обычно 30 рабочих дней с даты подписания escritura у нотариуса. Форма зависит от региона (чаще modelo 600). Просрочка означает пени и потерю права на региональные льготы.

Гараж и кладовка облагаются отдельно?

Если они покупаются вместе с жильём и указаны в той же escritura, применяется та же ставка, что и к жилью. Купленные отдельно от жилья, у застройщика они облагаются IVA 21%, а не 10%.

Есть ли льготы для молодых покупателей или многодетных семей?

Да, во многих автономных сообществах есть пониженные ставки ITP для покупателей до 35 лет, многодетных семей, людей с инвалидностью и при покупке habitual. Условия и пороги дохода везде разные, право на льготу проверяется до сделки.

Нужен ли NIE для покупки?

Да, NIE нужен и покупателю, и для уплаты налогов. Получить его можно лично в Испании, в испанском консульстве вашей страны или через нотариальную доверенность (poder), если вы не приезжаете.

Посчитать налоги до подписания arras

Считаю полную стоимость входа по вашему региону и объекту, до того как вы внесли задаток. Разбираем, на кого оформлять и как это скажется на владении и продаже.

Оставить заявку Написать в WhatsApp

Материал носит справочный характер и не заменяет индивидуальную консультацию. Ставки и правила зависят от автономного сообщества и меняются: проверяйте актуальные значения на дату вашей сделки. Расчёт под вашу ситуацию делаем на консультации.