Modelo 210: налоги нерезидента на недвижимость в Испании

Обновлено: 23 августа 2026 · автор: Наталья Устина, налоговый консультант (Испания и РФ)

Коротко

Владелец-нерезидент подаёт modelo 210 и платит IRNR (Impuesto sobre la Renta de no Residentes) каждый год, даже если объект пустует и не приносит дохода.

Жильё для себя, не сдаётся: начисляется условный доход (imputación de rentas) в размере 1,1% или 2% от кадастровой стоимости, и с него берётся налог. Срок подачи: до 31 декабря следующего года.

Жильё сдаётся: налог берётся с дохода от аренды. Резиденты ЕС, Исландии и Норвегии платят 19% и вправе вычитать расходы. Резиденты остальных стран, включая Россию, платят 24% с валового дохода без вычета расходов.

Что такое IRNR и почему платить приходится без дохода

IRNR это налог на доходы нерезидентов. К недвижимости он применяется в двух вариантах, и второй удивляет почти всех владельцев.

Если жильё не сдаётся и используется вами лично или просто стоит пустым, испанский закон считает, что оно всё равно приносит вам выгоду, и начисляет условный доход (imputación de rentas inmobiliarias). Это не штраф и не ошибка: так устроен закон. Декларация подаётся, даже если вы за год ни разу не приехали.

Расчёт по пустующему жилью

Берём valor catastral объекта из квитанции IBI;
Умножаем на 1,1%, если кадастровая стоимость пересматривалась в течение последних десяти налоговых периодов, иначе на 2%;
К полученной сумме применяем ставку: 19% для резидентов ЕС, Исландии и Норвегии, 24% для резидентов остальных стран, включая Россию;
Если владельцев несколько, каждый декларирует свою долю отдельной формой;
Если объект был в собственности не весь год, сумма считается пропорционально дням.

Срок подачи: до 31 декабря года, следующего за отчётным.

Расчёт по сдаваемому жилью

Здесь разница между странами резидентства становится ощутимой:

	Резидент ЕС, Исландии, Норвегии	Резидент прочих стран (в том числе РФ)
Ставка	19%	24%
База	чистый доход	валовой доход
Вычет расходов	да: IBI, проценты по ипотеке, страховка, коммунальные, ремонт, амортизация, комиссия управляющей компании	нет

Что это значит на цифрах При аренде за 12 000 евро в год и расходах 4 000 евро резидент ЕС заплатит 19% с 8 000, то есть 1 520 евро. Резидент России заплатит 24% с 12 000, то есть 2 880 евро. Разница почти вдвое, при одинаковом объекте и одинаковой аренде.

Когда и как подаётся декларация по аренде

С доходов, начисленных начиная с 2024 года, прежняя квартальная группировка отменена. Осталось два варианта:

годовая группировка: все арендные доходы за год собираются в одну декларацию, срок подачи и уплаты с 1 по 20 января следующего года. Группировать можно доходы с одинаковым кодом вида дохода, одинаковой ставкой и по одному и тому же объекту;
отдельная декларация по каждому начислению: срок подачи с 1 по 20 апреля, июля, октября и января по доходам предыдущего квартала.

Годовая группировка применяется к начислениям начиная с 2024 года, то есть первая такая декларация подавалась в январе 2025 года. Сроки подачи деклараций с суммой к уплате в 2026 году корректировались, поэтому конкретную дату всегда сверяем на момент подачи.

Для сравнения: как то же самое выглядит у резидента Резидент Испании декларирует аренду в годовой renta и вычитает расходы (IBI, коммунальные, проценты по ипотеке, ремонт, амортизацию 3% от стоимости строения). Сверх этого по договорам долгосрочной аренды с 26.05.2023 действует скидка на чистый доход: базово 50%, повышенная до 90% (новый договор в зоне tensionada со снижением цены от 5%), 70% (арендатор 18-35 лет в зоне tensionada либо соцнайм) и 60% (после реновации за два года до сдачи). Договоры до 26.05.2023 сохраняют прежние 60%. Нерезиденту из страны вне ЕС не доступно ни то, ни другое.

Краткосрочная и туристическая аренда

с услугами гостиничного типа (уборка, смена белья) это уже предпринимательская деятельность: нужен autónomo и IVA 10%;
без таких услуг доход остаётся rendimiento del capital, но без скидки на чистый доход;
обязательна регистрация в реестре туристического жилья вашего автономного сообщества. Штрафы за работу без регистрации доходят до 600 000 евро.

Другие обязательные платежи владельца

IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles): местный налог на недвижимость, платится в мэрию раз в год, обычно проще всего поставить на прямое списание со счёта;
Basura: сбор за вывоз мусора, в некоторых муниципалитетах включён в IBI, в других приходит отдельно;
Comunidad de propietarios: взносы в сообщество собственников, не налог, но обязательный платёж;
Impuesto sobre el Patrimonio: налог на чистые активы на 31 декабря. У нерезидента считается только по испанским активам. Необлагаемый минимум обычно 700 000 евро, отдельно ещё 300 000 евро на основное жильё; превышение облагается по прогрессивной шкале примерно от 0,2% до 3,5%. Подаётся вместе с кампанией renta (modelo 714), апрель-июнь;
Impuesto de Solidaridad: государственный налог на крупные состояния от 3 млн евро, регионы отменить его не могут.

Patrimonio это прежде всего вопрос региона Мадрид и Андалусия дают стопроцентную бонификацию, то есть фактически налог не платится. В Валенсийском сообществе, Каталонии, на Балеарах и Канарах он действует. В País Vasco и Navarra своя foral-система. Один и тот же портфель активов даёт разный налог в зависимости от того, где находится объект.

Если декларации не подавались

Ситуация распространённая: объект куплен несколько лет назад, никто не сказал про modelo 210, писем из налоговой не было. Что важно понимать:

срок давности в Испании составляет четыре года, за более ранние периоды претензий уже не будет;
добровольная подача с опозданием, до того как налоговая начала проверку, обходится значительно дешевле: применяются пониженные надбавки вместо полноценного штрафа;
непогашенная задолженность всплывает при продаже объекта и может остановить сделку.

Разумный порядок действий: посчитать все незакрытые годы, подать их добровольно и дальше вести отчётность регулярно.

Частые вопросы

Нужно ли платить, если квартира просто стоит пустая?

Да. Испания облагает сам факт владения жильём, доступным для использования: начисляется условный доход от 1,1% или 2% кадастровой стоимости, и с него платится IRNR. Это самая частая ошибка владельцев, которые считают, что без дохода декларация не нужна.

Откуда берётся ставка 1,1% или 2%?

1,1% применяется, если кадастровая стоимость объекта пересматривалась в течение последних десяти налоговых периодов, иначе 2%. Значение и дату пересмотра видно в квитанции IBI и в справке Кадастра.

Почему резидент России платит 24%, а резидент ЕС 19%?

Пониженная ставка 19% и право вычитать расходы (проценты по ипотеке, IBI, страховку, амортизацию, коммунальные) предусмотрены только для резидентов ЕС, Исландии и Норвегии. Для остальных стран действует 24% с валовой суммы. Разница в итоговом налоге на аренде получается очень заметной.

Как часто подаётся modelo 210 по аренде?

По условному доходу от пустующего жилья декларация подаётся раз в год, до 31 декабря следующего года. По арендному доходу с начислений начиная с 2024 года квартальная группировка отменена: либо все доходы за год собираются в одну декларацию со сроком с 1 по 20 января следующего года, либо каждое начисление декларируется отдельно, со сроками с 1 по 20 апреля, июля, октября и января.

Платит ли нерезидент налог на богатство (Patrimonio)?

Да, по имуществу, находящемуся в Испании, если стоимость превышает необлагаемый минимум (обычно 700 000 евро, но регионы вправе менять его и предоставлять бонификации). Отдельно существует государственный налог на крупные состояния от 3 млн евро.

Что будет, если не подавать modelo 210 несколько лет?

Налоговая доначисляет налог за непросроченные периоды, пени и штраф. Сроки давности в Испании составляют четыре года. Добровольная подача с опозданием до проверки обходится существенно дешевле, чем начисление по инициативе Hacienda.

Взять годовую отчётность на себя

Веду годовые декларации нерезидентов: считаю базу, подаю modelo 210 в срок, слежу за IBI и Patrimonio. Вы не пропускаете сроки и не получаете писем из налоговой.

Оставить заявку Написать в WhatsApp

Материал носит справочный характер и не заменяет индивидуальную консультацию. Ставки и правила зависят от автономного сообщества и меняются: проверяйте актуальные значения на дату вашей сделки. Расчёт под вашу ситуацию делаем на консультации.